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30000億市場規模亟待挖掘,適老化改造機遇和突破口在哪里?

發布時間:2020.09.10查看次數:760

         715日,民政部、國家發改委等九部委聯合印發《關于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導意見》,對居家適老化改造提出明確要求,確定各方主體所應承擔的責任,并從稅費、審批、土地等方面對居家適老化改造給予政策支持。

  意見的出臺在行業內引發重大反響,其實,有關居家適老化的議論由來已久。在國家9073的養老布局下,居家養老一直是大頭,要做好居家養老,打造適宜老年人居住的生活環境也是題中應有之意。

  近些年來,雖然政府部門、行業內多有人倡導居家適老化,但由于這一項目有關老年人生活的方方面面,涉及眾多工程項目,且需要處理一些歷史遺留問題,故發展和推進并不順暢。當前,居家適老化仍主要依賴政府部門的引導、補貼、招標等,市場化道路并不明朗。

  此次意見的出臺,為整個行業注射了一劑強心針。AgeLifePro更關注的是,如何在政策的引導下,理性看待適老化改造的市場情況,快速完成市場教育和市場商業模式的建立?

 

  一、我國居家適老化環境存在的4個核心缺失:安全性、功能性、舒適度、人文關懷


圖:2007-2050年中國老年人口數量及占比預測圖:2007-2050年中國老年人口數量及占比預測
(數據來源:聯合國人口署,中國統計局,Wind資訊,德勤分析)
 

  當前,我國60歲以上的老齡人口已達2.5億,據聯合國人口署預測,我國每年新增老年人口800多萬,到2050年,老年人口占比將達到30.8%,約為4.3億人。考慮到居家養老占主流的現狀,如此多的老年人口安置問題也凸顯出來。

  談及居家養老,清華大學社會學教授景軍反映,目前70%大中城市的老年人家庭屬于空巢家庭。而且,居家養老的老年人中,進入殘疾狀況的老年人達4000萬。再加之4-2-1”的家庭結構及家庭規模的小型化,更是加重了老年人居住在家所面臨的風險。這或許可以從側面解釋為何跌倒會成為65歲以上老年人意外傷害死亡的頭號原因。對于這些年事已高的老年人來說,一個好的居家生活環境至關重要。安馨養老創始人兼CEO鄂俊宇表示,目前全國有1.4億套住宅亟需全面實施適老化改造。

  其實,我國建筑行業于上世紀80年代就將無障礙理念引入國內建筑設計,但在實踐層面,推進適老化改造的工作才剛剛起步,居家環境在當前并不適老。

  城市及產業規劃專家、清華房地產協會歷史及策劃專委會副主任李文捷根據調研提出,居家環境不適老存在四個層次的問題:

  1、安全性問題

  不適老的環境容易造成老年人在洗澡、起居、步行時摔倒,而且,老舊、不衛生的生活環境也不利于老年人身心健康。

  2、功能性問題

  住宅設計、施工、社會服務過于追求藝術設計,盲目跟從形勢,很少在設計、施工、社會服務的過程中關注功能性。由此造成家具、用品、櫥柜、衛浴等各方面缺乏精細化的設計,人為地為老年人平添不必要的障礙,使空間通過性不好,他人也很難幫助老年人。

  3、舒適度問題

  如家具的不合適,溫度的不適當、照明的不適當、噪音的不適當等,都在降低舒適度。

  4、缺乏人文關懷

  空間環境的設計沒有考慮到老年人的隱私需要,也無法有助于代繼矛盾的協調。另外是品味低俗,沒有美感。

 

  二、我國適老化環境改造:現狀、發展歷程、試點案例、融合發展趨勢

  早在2014年,國家住房和城鄉建設部等部門就出臺文件,推動老年人家庭及居住區公共設施無障礙改造,一些城市也相繼啟動相關改造工作。

  以北京朝陽區為例,2017年,朝陽區共對140戶高齡、特困及殘疾老年人家庭進行“一戶一設計”的免費適老化改造,從建筑硬件、家具家裝改造、康復輔助器具適配、智能化助老服務設施配備這四個方面,改善老年人居住環境。2018年,朝陽區繼續進行適老化改造,對符合條件的局面進行評估,使其享受免費改造。截至2019年,朝陽區已為1000多戶老年人家庭進行適老化改造。

  與此同時,從2012年上海普陀區適老性住房改造項目的統籌評估,到2018年上海首個居家適老化體驗館正式亮相寶山諾誠M7創意園,上海的適老化改造一直走在前列。202036日,上海市民政局發布《關于本市開展老年人居家環境適老化改造試點的通知》,指導上海部分街道在未來一年開展面向老年人家庭的居家環境適老化改造。

  2018年年底,首個《適老化住宅設計規范》地方標準在浙江省杭州市出爐,設計規范含有適老化住宅設計的基本要求、套內空間、公用部分和設施設備要求,可適用于新建適老化普通住宅、公寓住宅的設計,以及普通住宅、公寓住宅的適老化改造設計。伴隨設計規范的出臺,杭州、嘉興、溫州等地紛紛開始試點。2020年,浙江省還將“生活困難老人家庭適老化改造6000”列入本年度省政府民生實事項目之一,并出臺《浙江省2020年生活困難老年人家庭適老化改造實施方案》。

  綜合各地的居家適老化改造情況來看,居家適老化改造在國內還是新鮮事物,尚未形成統一標準,即使在同一地區,也是施行“一戶一策”。

  各地居家適老化標準、實際情況的不同,也使得居家適老化的定義存在一定的討論空間。適老化,也即適應中老年人。放在居家社區居家養老的大背景下看,適老化設計不僅僅只是老人所住住宅的適老化,更是其所生活的社區環境的適老化。這也意味著從建筑設計、公共設施(商城、公園、醫院、學校等)建設、起居環境裝修等進行適老化。

  同時,在提倡“積極老齡化”的今天,適應老人的需要也不只是從環境方面改善老人生活,而是鼓勵老人自主融入到整個社區、社會生活中,享受全面的社會服務。

  值得一提的是,715日,九部門聯合印發《關于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導意見》之后,720日,國務院就相繼頒發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,力爭6年內改造17萬個小區。

  我們不由得思考:居家適老化和老舊小區改造這兩者存在何種關聯?

  2012發布的《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定,老舊小區包括1990年(含)以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(含單棟住宅樓),以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區。

  前文中,專家李文捷就居家環境不適老所指出的問題,其實就與我國歷史時期對住宅的建設和規劃有很大淵源,很多老年人直到現在仍居住在福利分房時代建造的住宅里,這些住宅普遍比較老舊,很多屬于老舊小區。

  老舊小區之所以形成,一方面是因為受限于當時的歷史條件,普遍存在“重建設、輕管理”的現象,很多小區缺乏長效的專業物業管理,對小區管理、維護不力;另一方面,原產權單位缺乏主體責任意識,隨著單位改制、破產、重組等,小區產權也幾易其手,造成產權責任不清,自然也就無法有效對小區進行及時維護、更換。

  近些年來,住宅建設的快速發展,適老化設計和改造勢在必行。養老行業內也有實現社區居家養老的第一步是完成“適老化改造”的說法。

 

  三、適老化改造市場空間、發展困境

  中國現有400億平米的舊建筑,改造市場規模高達15萬億,住建部的指標反映,居家環境適老化改造的直接市場份額是3萬億,頗為可觀。而且,由于橫跨養老、家居裝修兩大領域,適老化改造可為眾多市場主體,如開發商、設計院、建材產品平臺商、老年產品的供應商、裝修公司,以及社區養老服務商等提供商業機會。但由于人口老齡化的急劇加速,不考慮適老化的存量增量住宅體量大,以及適老化引起的重視度不夠等諸多難題,導致適老化改造發展緩慢,無法回應龐大的市場需求。目前,行業內的市場主體數量并不算多。深入探究其原因后,AgeLifePro認為,比較突出的問題表現為以下四點:

  1、對適老化改造的認知缺失

  在住房建設快速推進的過程中,我們對于很多居住項目的建造仍主要處于提供住房以滿足居住需求的基礎層面,追求滿足相關設計規范的要求,根本來不及從適老化的角度考慮房屋的裝修、設計,對于適老化也缺乏深刻理解。很多人、包括一些設計師,都認為適老化只是在普通住宅的基礎上去除高差、設置坡道、保證輪椅回轉和加裝扶手、配置適老化家具而已,而未能從老人生理和心理上的需求出發,將適老化融入房屋設計、裝修等各個方面。

  很大程度上,很多人對于適老化的需求是因老年人在居住環境中發生事故后才認識到適老化改造的重要性,整個市場的需求尚未被激發。適老化改造的內容和效果也不為多數人所知,從而對適老化改造產生認識誤區,如簡單的以為等同于裝修,會與現實居住產生矛盾,或是認為改造費用高、工程量大,浪費錢財等。這些認知誤區的存在造成適老化推進困難。

  2、適老化改造標準不統一,無法實現專業化

  伴隨著《關于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導意見》、《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》相繼出臺,適老化改造的相關標準也將進一步統一、健全。但就適老化在當前的發展情況而言,整體的知識體系的搭建仍然還有很長的路要走,各項具體細則也有待進一步完善。

  適老化改造知識體系包括五大部分:綜合的評估、適老的設計、改造實施、產品適配、持續服務。這五個環節環環相扣,共同服務于適老化改造,消除老年人社區居家養老所存在的安全隱患。在改造的過程中,我們就要有意識地思考,怎樣防跌倒,建立應急報警網絡,提升老年人入廁、入浴的安全性和舒適度,打造家庭空氣和凈水系統,使裝修設計綠色安全可靠,滿足老年人生活起居的寬闊空間等。

  上述問題都非常專業,需要在改造前經由專業健康管理師、養老評估師入戶調查,根據老人身體狀況和現有家庭環境設計相應的改造方案,這就需要醫療、養老相關專業背景的團隊共同合作完成。

  同時,從市場端來看,當前適老化改造的具體項目與產品質量尚未形成統一標準,老年人所需配置的家具、電器等項目清單不明確,產品質量無法得到保證,不利于適老化市場健康發展。

  3、以政府購買為主,欠缺市場化發展路徑

  滿足老年人的住房需求是一項基本民生福利,因此政府有責任起到引領性作用,優先保障特困人員和建檔立卡貧困人口范圍的高齡、失能、殘疾老年人,將之作為一項民生工程推進下去。

  當前多數適老化改造項目均是由政府發起,決定改造區域和項目,進行項目招標,購買相關改造服務。市場端在這個過程中處于被動地位,而且面臨一定的風險,因此只能根據政府的方案進行改造。被動的處境、市場化發展路徑的不健全,扼殺了市場活力。很多市場服務商都只是奔著政府補貼參與到適老化改造項目中,缺乏商業思維,一旦沒有政府支持,根本生存不下去。

  而且,適老化改造其實可以由居民自發提出,聯系市面上的養老服務公司申請適老化改造服務,但提供這類服務的商家仍然比較少,居民也缺乏主動性,供和需方面的缺口都比較大,良性的市場也就建立不起來。

  4、集中于一二線城市,沒能回應各地老人需求

  適老化改造仍然處在啟動、試點層面,因此主要集中于北京上海廣州南京等經濟較為發達的一二線城市。這些地區的政府更有資金和實力支持適老化改造的推進,然而,二線城市以下的城市這方面的需求其實更加緊迫。

  此次《關于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導意見》也提到,實施居家適老化改造要為決戰決勝脫貧攻堅提供兜底保障,因此,我們應當回應各地困難老年人的需求,推動適老化改造向更廣闊的地域發展。考慮到適老化改造普及力度不夠、老年人購買能力有限,如何大力推廣下去,仍然是難題。

 

  四、他山之石:日本適老化住宅建設與改造發展經驗

  1、發展歷程

  上世紀60年代,日本適老化改造起步,并經歷了一個從建造適合老年人居住的住宅,到利用無障礙設計改善老年人居住安全的過程。

  1963年,日本政府頒布《老人福利法》,涵蓋老年人福利的方方面面,這部法例隨時代變遷幾經修改,是老年人福利政策的重要保障。就住宅方面的福利而言,在住宅供應方面采取傾斜政策,為老少同居形成親子家庭互助網絡,制訂優惠開發新型住宅和新社區計劃。

  聯系日本戰后經濟高速成長的大背景,有一種公共住宅——團地興起,日本團地所有權歸政府,滿足一定收入標準的民眾均可申請入住團地。隨著民眾需求的擴大以及住房私有化的普及,團地陷入供不應求的情況。

  1982年,《老年保健法》出臺,全面推廣老年人保健設施,推動日本老人福利政策轉向居家養老方面。針對住宅老化和住宅需求的改變,住宅向存量再生型轉變。1983年日本的都市再生機構(UrbanRenaissanceAgency)出臺都市再生計劃,其中涉及住區尺度的為全面的住宅區更新整備計劃(ComprehensiveDanchivironmentPreparationProgram)1986年,日本公布“長壽社會對策大綱”,并在其后從住宅、建筑、城市三個方面開展工作。1992年又頒布“長壽社會對應住宅設計指針”。

  這一時期,針對團地面臨的困境,發起了團地再生實踐,著力于再造現代化社區,主要包括社區生活重心的再造、生活相關設施的提供,以及交通和景觀環境的改善等。團地再生多由當地居民的自治團體發起,協同專業團體,制定地區規劃和管理方針。

  同時,為推進老年人住宅的發展和居住環境無障礙化,1994年實行的《中心建筑法》,2000年公布實行的《無障礙交通法》和《老年人居住法》等,從各個方面對老年人住宅的房間配置、內部裝修、家具設施配備等提出具體要求。

  日本在這一時期還創立了優良住宅部品認定制度,指定日本住宅優良部品認定中心對住宅部品的外觀、質量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格及供應條件等進行綜合審查。

  為鼓勵個人和公司出資建造老年住宅,日本出臺了《面對高齡者優良住宅租賃制度》的政策,鼓勵個人和企業投資建設老年住宅,并給予一定補貼,這一舉措極大地促進了地區性小規模養老住宅的發展,也有助于老年住宅的市場化。

  隨著老年住宅市場的成熟,對相關老年產業的發展重視度也進一步提升,并由此制定了“老齡商務倫理綱領”,成立了“銀色標志認證委員會”,協會由消費者、產業代表及學者等代表組成,對符合認證條件的社會養老機構、老齡產品、老齡服務等進行認證并將結果公布于眾。

  為我們所熟知的《介護保險法》于2000年出臺,對老年人居家、更新、改造上面所能夠使用的資金做出了明確的規定,也對住宅改造的資助內容,如安裝扶手和欄桿、不同地面高差間的過渡、更換安全防滑地板等,有所規定。

  2、經驗借鑒

  在梳理日本老年住宅建設與改造的發展歷程時,我們發現,日本已經形成了一系列極具本地特色的住宅適老化改造經驗:

  (1)多樣化的住宅類型

  根據不同老年人的需求,以及老年人在不同生命階段對住宅功能的差異化需求,日本設計了不同的住宅類型,包括“兩代居”住宅、長壽性住宅、老年公寓等。不同的居住模式,適老化改造的手段不同。

  (2)健全的住房保障制度

  在進行住宅適老化改造時,政府發揮著引領作用,通過一系列相關福利保障,如《國民年金法》、《老人福利法》、《老人保健法》等,為老年住宅的發展提供了重要支撐。同時,政府制定了有關老年住宅的一系列細化標準,并采用不同的保障方式滿足老人的住房需求,為促進老年住宅市場化提供資金扶持,支持老年住宅產業的發展。

  (3)營造包容性的老年人生活環境

  日本的老年住宅多,建設的密度大,社區配套服務設施具有小規模多功能的特點,在改造過程中,逐步從建筑單體本身向宅前屋后和周邊環境拓展,提倡無障礙化和包容性的設計。

  (4)促進老年住宅相關產業的發展

  日本強調發動居民自身參與住宅適老化改造,培育了龐大的市場消費群體。同時,支持老年產業的發展,鼓勵多元主體參與其中,并對不同的市場主體提供相應補貼及優惠政策,與市場、社會分擔責任,實行市場化運作。

 

  五、行業突破:居家適老改造的市場化商業思考

  此次《意見》的出臺是對我國老年住宅問題的回應,也從相當程度上與日本住宅適老化經驗相吻合。中日兩國在文化傳統上的相近,以及共同面臨的老齡化問題,使得我們能夠借鑒日本經驗,從實踐層面促進適老化發展。既然《意見》已經從指導性層面,打開了市場化發展的大門,那么,我們從行業端又該如何做出反應呢?

  1、從老人需求出發,分級分類改造

  從老人需求出發,實行差異化的住宅適老化,“一戶一設計”。我國《老年人建筑設計規范》將老年人分為自理老人、介助老人和介護老人,這三類老人有不同的需求。自理老人主要以預防為主,在改造時要注意培養老人自主生活的能力,進行適度適老化,防止意外情況的發生;介助老人需要安全的助力,幫助其實現自理生活,恢復尊嚴;介護的老人需要更高程度的適老化環境。


圖:日本住宅適老化通用設計整體解決辦法圖:日本住宅適老化通用設計整體解決辦法
 

  日本將適老化設計分為5個等級,以不同的級別對應老年人不同階段的住宅和設施的適老化實施程度。隨著層級的提高,適老化部品集成和技術應用同步提高,順從居住者的生活方式和生命周期,使房間的改造具備一定的靈活性。我們在參考這種方式時,特別需要注意在事先做好上門評估的工作。

  2、培育多方主體,借力社會資本

  面對日益增長的居家養老需求,僅靠政府單方面的推動所能實現的成效非常有限。這次《意見》中也提到,鼓勵和引導公益慈善組織、愛心企業等社會力量參與適老化改造;動員養老服務機構參與其中,提供上門照料服務;支持裝修裝飾、家政服務、物業等相關領域企業主體拓展適老化改造業務......

  其實,隨著越來越多的企業開始介入養老領域,我們在這方面是有一定的市場主體基礎的。不過,在行業初期,具體的實踐路徑還不夠成熟,跨界的合作也不夠深入。以適老化改造來說,該領域涉及老年人生活的方方面面,我們大可跳出傳統思維限制,將更多的市場主體考慮在內,從適老化家具配置過渡到適老化環境的營造,從注重功能效用過渡到考慮整體的效果呈現等。

  3、適老化硬件改造要與適老化服務相結合

  適老化改造有助于社區居家養老的發展,這就要求我們超出硬件設施配備的層面,不只是安裝一些產品在老年人家中,提供利于老年人生活起居的配套措施,而是以人為本,注重適老化服務的提供,提高社區居家養老的服務水平。

  在北京市政府發布的《關于加快推進養老服務發展的實施方案》中就提出,積極推進居家社區適老化改造,探索實行“物業+養老服務”,試點建設家庭照護床位。老舊小區改造著重推動老舊小區加裝電梯,從硬件層面營造社區老年宜居環境。而“物業+養老服務”模式則考慮到了物業公司與社區老人的親近性,利用其所老年人的了解,提供養老用具的配置和租賃,打造人性化的服務,并更好開展事后的持續跟蹤服務。家庭養老床位的設置則考慮讓老年人能夠在熟悉的家庭環境中養老。這些舉措雖然看似“與適老化改造無關”,但其實是從軟性服務層面改善社區居家老人的生活。

  4、發展市場產業鏈,實現全流程標準化

  雖然適老化改造在當前仍處于市場初期,據相關研究機構預測,適老化改造的市場規模達萬億級,設計開發商、設計院、建材產品平臺商老年產品的供應商、裝修公司、社區養老服務商等,我們在發動他們參與進來的同時,也需要發展市場產業鏈,促進各服務商的合作。

  以今朝集團為例,雖然其已經積累了長年做老房改造項目的經驗,但在進行適老化產品的安裝與設計時,也無法完全獨立完成,而是需要尋找更專業的合作方共同設計研發產品,并進行產品安裝。

  同樣,居然之家也是因為考慮到這一問題,促進居然·元洲與居然福康合作,由居然福康提供老年人能力和居家環境評估、養老用品專業配置服務等,居然·元洲提供適老化裝修服務,二者共同發力,延伸產業鏈條,提高專業度。

  由此,全流程的標準化至關重要,客戶服務、運營、業務合作、標準認定、人才培養等方面是一個的整合產業鏈,這就需要政府及有關權威人士在標準認定方面建立起相應的行業標準,促進行業合規、理性發展,提升合作溝通的效率。

  5、深耕科技,將適老化與信息化、智能化結合

  隨著人工智能、大數據、云計算等新一代信息技術的迅速發展,越來越多的智慧養老產品嵌入老年人的居家生活環境中,小到天貓精靈,智能燈帶、緊急呼救器,大到智慧信息平臺,均可服務于改善老人社區居家生活品質。

  信息化、智能化可以帶來更高的效率,為老年人提供便捷的服務。適老化設計并不只是做加法,同樣也要學會做減法,正如在業界推崇“適老化”的同時,也有人提出“去適老化”。“去適老化”不是說要將適老產品去除掉,而是主張適度適老化,不追求“顯性適老”,而是升級為“隱性適老”,從整體居家環境考慮,多用科技產品一鍵式解決那些需要動用極大工程量的問題。

 

  結語:

  提起老舊小區改造,相信大家并不陌生,而對于適老化改造,公眾的認知則完全沒有建立起來。業界內,也只有少數企業在發展適老化改造,其多是競標政府的適老化改造項目,依靠政府補貼生存,真正走市場化道路的企業更是寥寥。

  在大力推廣社區居家養老的當下,老年人的居住環境問題日益凸顯。此次《意見》出臺所帶來的的政策利好,讓全行業看到了一個更清晰的發展路徑。下一步,相關部門及行業組織將會進一步制定更為細化的政策及相關操作標準,而處于市場端的企業,也需要思考,如何解讀政策,利用政策提供的發展空間,探索一條可行的市場化道路。

  良性市場永遠都需要多方主體的共同參與建造而成。你也許從未想過,旺旺集團有一天會跨界養老,開設中日合資養老機構。在養老行業,我們期待更多跨界合作帶給我們驚喜。同樣,適老化改造涉及老年人居住生活的方方面面,我們也不應該局限于原有思維,依賴單一路徑,而是要綜合考慮B端、C端市場需求,從老年人生活場景出發,廣泛開展市場合作,延伸產業鏈條,尋找突破。

                                                                                                                                                                                                                                                  來源: 界面新聞


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